Rentrée 2021 : quelles sont les perspectives et les nouvelles tendances du marché immobilier ?

La crise sanitaire a chamboulé le quotidien des Français, plaçant le logement au cœur de leurs préoccupations, entre nouveaux projets de vie, nouvelles perspectives, velléités de déménagement... 18 mois après le début de la crise, qu’en est-il vraiment ? Les nouvelles aspirations des Français ont-elles transformé en profondeur le marché immobilier ? L'équipe scientifique de Meilleurs Agents dresse l'état des lieux d'un secteur en pleine transformation.

Une dynamique de marché inversée

Si la crise sanitaire n’est pas encore terminée, elle ne pèse plus sur le marché immobilier. De fait, selon les projections des équipes scientifiques des équipes de Meilleurs Agents, le volume de transactions réalisé en 2021 devrait frôler les 1,2 million. Un nombre historique qui placerait 2021 comme meilleure année de tous les temps en termes de ventes, battant le record de 2019 qui était déjà exceptionnel à 1,067 million !  Si l'on se penche sur les prix :  l’heure est également à la hausse (+4,9% sont observés entre le 1er septembre 2020 et le 1er septembre 2021). Un changement notoire de tendance est observé : la hiérarchie qui régissait le marché depuis 5 ans s’est totalement inversée. Concrètement, l’époque où Paris et les dix plus grandes métropoles françaises tiraient à elles-seules les tarifs vers le haut est désormais révolue. Ce sont désormais les communes rurales qui connaissent la plus forte croissance (+6,4% en 12 mois). Une situation d’autant plus inédite que la capitale, longtemps moteur du marché, voit ses prix reculer de 1,5% sur la même période. Les villes du Top 10, quant à elles, enregistrent des résultats extrêmement hétérogènes (de 9,8% de hausse à Strasbourg à 0,3% de baisse à Toulouse).

Avec la crise sanitaire, le marché immobilier a changé de visage 

Confinements, développement du télétravail, besoin d’espace et de verdure... Sans surprise, l’appétit des candidats à la propriété pour les maisons s’est accru. De fait, les prix ont augmenté quasiment deux fois plus vite que ceux des appartements (+6% contre + 3,4% en un an) ! Un constat réalisé dans l'ensemble de l'l’Hexagone. Cette hausse révèle néanmoins quelques disparités et soulève de nombreuses interrogations. 

1 : Pas d’exode urbain, mais une attractivité renforcée pour les résidences secondaires et les zones péri-urbaines

Les prix en zone rurale ont retrouvé leur niveau de 2008, avec une accélération plus marquée au cours des 18 derniers mois, ce qui se traduit par une hausse des volumes de ventes annuelles (+13% depuis le 1er mars 2020). En outre, 33% des biens en zone rurale trouvent preneur au prix (vs 21% avant le début de la pandémie) !  Cependant, ce phénomène est à relativiser selon les territoires concernés. En effet, Meilleurs Agents distingue trois segments : les secteurs péri-urbains, les zones de résidences secondaires et les communes plus isolées. Si les deux premiers connaissent des hausses de prix exceptionnelles (respectivement +9,7% et +9,4% en un an), les communes les plus isolées restent pour leur part en retrait (seulement +1,7%).

2 : Le concept de résidence semi-principale boosté par la crise sanitaire 

Les résidences secondaires ont la cote : si 12% de Français sont actuellement propriétaires d’un tel bien, ils sont désormais 17% à envisager de sauter le pas*. Grandes gagnantes de la crise sanitaire, les stations balnéaires ont vu leurs prix exploser : alors qu’ils n’avaient augmenté que de +4,6% l’an dernier, ils ont grimpé de 12,3% cette année. Légèrement en retrait, la campagne (+9,4%) et la montagne (+8,8%) réalisent elles-aussi de belles performances.

3 : Vers une nouvelle géographie immobilière 

• Dans les plus grandes villes de France, les grandes banlieues gagnent en attractivité, et-ce au détriment des centres. L’exemple le plus flagrant de ce mouvement réside en la ville de Paris. Alors que les prix intra-muros de la capitale ont reculé de 1,5% depuis septembre 2020, ils ont bondi de 8,3% en grande banlieue ! 
• Les villes moyennes s’en sortent mieux et échappent au phénomène de désamour. En un an, les agglomérations du Top 40** ont ainsi vu leurs tarifs progresser de +4,9% en cœur de ville et de 5,8% en grande banlieue. Ainsi, les villes moyennes profitent de la crise à l’instar de Brest (+8,2%), Angers (+7,4%), Reims (+6,9%), Quimper (+6,8%) ou encore Orléans (+6,2%).

4 : Paris se maintiendra au-dessus des 10 000€/m² 

Les 12 derniers mois ont été difficiles pour la capitale, qui a vu baisser ses prix baisser de 10 643€ le m² à l’été 2020 à 10 451€ au 1er septembre 2021. Ceci-dit, la perspective de voir Paris repasser à moyen terme sous la barre des 10 000 € le m² semble peu probable. Il faudrait pour cela que les prix essuient un nouveau repli de l’ordre de 5%. Or, après des mois d’incertitudes, le marché connaît une phase de stabilisation : les  tarifs intra-muros ne diminuent plus depuis le printemps et l’Indice de Tension Immobilière (ITI) rebondit à 11% après avoir été au plus bas en décembre 2020 (4%). Quant aux niveaux de négociation, certes plus élevés qu'avant la pandémie, ils se stabilisent depuis le début de l'année avec 28% des transactions qui se font toujours au prix. 

Quelles perspectives pour le marché immobilier ? 

Rien ne semble pouvoir perturber à court terme la dynamique du marché immobilier dans le contexte actuel. La résilience dont font preuve les moteurs du marché laisse en effet présumer une certaine continuité : 

• Du côté des banques : les niveaux records actuels en termes de production de crédit attestent que les établissements bancaires continuent, malgré le durcissement des conditions d’octroi imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), à jouer leur rôle de financeur. Et ce, dans un contexte de taux toujours particulièrement bas.
• Concernant l’emploi : les nouvelles sont rassurantes avec un taux de chômage de 8%, loin du pic de 12% en juin 2021 prévu par la Banque de France. Si la levée des filets de sécurité mis en place par l’État peut faire craindre un recul de l’activité économique, les différentes projections se veulent rassurantes. Ainsi, leur suppression ne devrait pas perturber la bonne santé du marché immobilier.
• Sur le front sanitaire, 60% des Français sont vaccinés. Seule l’apparition d’un nouveau variant résistant aux vaccins pourrait laisser craindre de nouvelles restrictions nationales.

Pour conclure, la dynamique actuelle devrait perdurer dans les mois à venir. Les prix resteront orientés à la hausse, dans le même ordre de grandeur que cette année, confirmant cette nouvelle géographie immobilière.