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Marché immobilier : le printemps commence doucement

Baromètre MeilleursAgents Prix immobilier 5 min.

Malgré le retour des acheteurs, le marché immobilier français tourne encore au ralenti en ce début de printemps. On fait le point avec les experts scientifiques de Meilleurs Agents.

Malgré de belles éclaircies ça et là, un petit vent froid continue de souffler sur le marché immobilier français. “On ne constate pas de réelle reprise, confirme Barbara Castillo-Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. On reste sur un rythme beaucoup plus attentiste que lors des années qui ont précédé la crise sanitaire (2016-2019). Et même si plusieurs secteurs réalisent de meilleures performances qu’il y a un an, on ne peut pas encore parler de printemps immobilier comme les autres.”

Les secteurs les plus plébiscités ? Les zones rurales, encore et toujours, où les prix augmentent une nouvelle fois de 0,8% en un mois. Ailleurs, le marché est plus poussif : +0,3% entre mars et avril dans les dix plus grandes villes françaises (hors Paris). Marseille continue de tirer le marché immobilier des grandes métropoles (+0,8% en un mois). Les prix de l’immobilier marseillais atteignent désormais 3 450 €/m2. La cité phocéenne est suivie dans sa progression par Strasbourg (+0,6%), Montpellier (+0,6%) et Bordeaux (+0,5%). 

Bien sûr, le printemps ne fait que commencer. L’indice de tension immobilière (ITI) de Meilleurs Agents atteste d’ailleurs d’un retour des acquéreurs potentiels : +6 points en moyenne depuis le début de l’année dans les plus grandes agglomérations. C’est à Lyon que l’effervescence se fait le plus ressentir avec un ITI de 12% aujourd’hui contre 3% en janvier. De quoi augurer d’un marché plus dynamique dans les prochaines semaines.

Lille, qui maintenait le cap jusqu’à présent, voit ses prix flancher (-0,5%, pour un prix au mètre carré quasi équivalent à celui du marché marseillais) et enregistre un indice de tension immobilière à peine plus élevé qu’il y a trois mois. Dans la capitale des Flandres, les acheteurs sont aujourd’hui 14% plus nombreux que les vendeurs, soit deux points de plus seulement qu’en janvier, période assez creuse sur le marché immobilier. “Il n’y a toutefois pas de quoi s’affoler pour l’instant”, tempère Barbara Castillo-Rico. 

La longue dégringolade de l’immobilier parisien

À Paris, le discours est moins optimiste. Avec sept mois de baisse consécutive, les prix immobiliers parisiens n’en finissent plus de chuter (-0,5% en un mois). “On n’avait pas vu ça depuis dix ans, lorsque les banques avaient drastiquement fermé les robinets du crédit”, se souvient la responsable des études économiques de Meilleurs Agents. Dans la capitale, où les prix ont baissé de 4% depuis juillet 2020, on flirte plus que jamais avec la barre symbolique des 10 000 /m2. Et malgré des indices de tension immobilière (16%) et des délais de vente médians (63 jours) plutôt stables, les observateurs peinent à entrevoir une éclaircie. “Le printemps ne devrait pas permettre au marché immobilier parisien de rebondir”, tranche Barbara Castillo Rico. 

Seule consolation pour les investisseurs parisiens, les grandes surfaces qui semblent tirer un peu mieux leur épingle du jeu. En un mois, elles n’ont vu leurs tarifs diminuer que de 0,1% contre 0,8% pour les petites surfaces. La stabilité des prix de ce type de logements peut s’expliquer par la volonté plus marquée des familles de mener à bien leur projet immobilier avant la rentrée des classes. Les petites surfaces, elles, pâtissent sans doute de l’exode urbain des jeunes couples.

Guerre en Ukraine : quel impact sur le marché immobilier français ?

Déclenchée par Vladimir Poutine le 24 février dernier, l’invasion militaire russe en Ukraine vient bouleverser un peu plus l’économie européenne. L’instabilité géopolitique, les difficultés d’approvisionnement en matières premières et la flambée des prix de celles-ci créent de nouvelles incertitudes dans un contexte déjà marqué par la reprise de l’inflation (+3,6% en France entre février 2021 et février 2022, selon l’Insee). Si la Banque Centrale Européenne (BCE) estimait encore début février que la poussée inflationniste actuelle n’était que temporaire, elle a depuis revu ses prévisions. 

Mi-mars, elle a même annoncé un durcissement de ses mesures de soutien à l’économie mises en place depuis le début de la crise du Covid. Bien qu’elle ait choisi de ne pas remonter ses taux directeurs pour l’instant, elle a opté pour l’arrêt de son programme de rachats d’obligations au troisième trimestre. D’ici septembre, les achats réalisés dans le cadre du Programme d’achats d’urgence face à la pandémie (PEPP) seront donc stoppés nets. Ce coup de pression sur les marchés obligataires, associé aux inquiétudes économiques, pourrait pousser les banques à augmenter plus vite que prévu les taux d’intérêts des crédits immobiliers. Selon le courtier Empruntis, le taux moyen sur vingt ans est d’ailleurs déjà passé de 1% à 1,3% depuis janvier. “Les taux restent historiquement bas”, relativisent les experts scientifiques de Meilleurs Agents. 

Cependant, une remontée de seulement 0,1 point sur un prêt de vingt ans entraîne mécaniquement une baisse de 1% du pouvoir d’achat immobilier des Français. Concrètement, si vos acheteurs pouvaient s’offrir un logement de 100 m2 avec un taux d’emprunt à 1%, il leur faudra se contenter de 97 m2 avec un taux à 1,3%. Pas de quoi paniquer, estime Barbara Castillo-Rico, qui rappelle que “l’inflation reste un moment intéressant pour acheter”. En effet, aussi longtemps que le taux de crédit demeurera largement inférieur au taux d’inflation à long terme, les signaux resteront au vert pour les candidats à la propriété. 

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

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