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La hausse des impayés dans les copropriétés pas d’incidences sur les ventes

Juridique 3 min

Avec la crise économique, de plus en plus de copropriétaires éprouvent des difficultés à payer leurs charges. Le nombre de procès intentés à des copropriétaires en retard de paiement a augmenté de 38% en dix ans. Lors de notre dernier sondage, vous êtes plus de 56% à trouver que les charges impayées posent problème au moment de la vente. Si les incidences de ces impayés se font surtout sentir dans les petites copropriétés en retardant, par exemple, le lancement de travaux, les ventes en général ne diminuent pas.

 

 

Le Registre d’immatriculation des copropriétés

La Loi ALUR de mars 2014 a instauré la création d’un « registre d’immatriculation des copropriétés » afin de recenser l’ensemble des copropriétés totalement ou partiellement affectées à l’habitation (www.registre-coproprietes.gouv.fr). Le site web offre une fonction de recherche de copropriétés à partir de l’adresse ou du numéro d’immatriculation, permettant de la situer sur une carte. Il proposera en outre à partir de 2017 des données statistiques diverses (nombre, typologie et caractéristiques des copropriétés sur un territoire donné) qui en feront un observatoire précis de la copropriété en France.
Les copropriétés comportant plus de 200 lots doivent être immatriculées avant le 31 décembre 2016. Ceux contenant entre 50 et 200 lots devront l’être au 31 décembre 2017, et les autres avant le 31 décembre 2018. À défaut de cette immatriculation, la copropriété ne pourra bénéficier de subventions publiques. Parallèlement, le numéro d’immatriculation devra impérativement être mentionné dans l’acte de vente du lot dressé par le notaire.
Lors de l’immatriculation, la copropriété doit donner diverses informations : l’identification de chaque syndicat de copropriétaires ; les procédures administratives et judiciaires éventuellement dressées à son encontre (procédure d’administration provisoire ou un plan de sauvegarde) ; les arrêtés ou injonctions (menace de ruine ou présence de plomb ou d’amiante ; risque sérieux pour la sécurité des occupants, etc.) ; les informations financières du dernier exercice comptable (budget, provision sur travaux et dettes) ; et les données relatives au bâti (nombre de bâtiments, d’ascenseurs, de parking, date de construction, nature du chauffage, etc.).

 

 

Photographie des copropriétés en France

Selon l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat), il existe en France environ 617 000 copropriétés en logements collectifs ou mixtes (chiffres 2011), soit environ 6,9 millions de résidences principales. Les 2/3 sont situées dans des agglomérations de plus de 200 000 habitants, dont 30 % en région parisienne. Les plus grandes copropriétés de France, comme Grigny 2 à Grigny dans l’Essonne peuvent regrouper jusqu’à 5 000 logements !

  • 69 % des copropriétés comportent moins de 11 logements et celles de plus de 100 logements représentent moins de 2 %.
  • 59% du parc sont constitués par des immeubles construits avant 1975 et 16% après 1999.
  • Selon le portrait type dressé par l’ADIL en 2015, le copropriétaire parisien est âgé en moyenne de 58 ans, occupe son bien et a déjà remboursé son emprunt. 1 sur deux est en activité, 45% à la retraite et 7% en recherche d’emploi.

 

 

Copropriétés en difficulté

Selon une étude menée conjointement par l’ANAH et le Ministère du logement en 2015, environ 100 900 copropriétés, soit 15% du parc et 1 million de logements, présentent des signes de fragilité – notamment une vétusté des immeubles ou la paupérisation de ses occupants – qui pourraient déboucher sur d’importantes difficultés.
Ces difficultés peuvent relever d’une mauvaise gestion financière et patrimoniale, d’une dévalorisation de l’immeuble (les propriétaires les plus solvables vendent à des personnes moins à l’aise économiquement), de problèmes liés à la qualité du bâti (mauvaise isolation entraînant d’importants frais de chauffage), et du manque de ressources de certains copropriétaires qui limite l’investissement ou le paiement des charges. Généralement, les premiers impayés entraînent la copropriété dans une spirale négative, débouchant sur l’incapacité de la copropriété à maintenir son immeuble en bon état.
La Loi ALUR a institué plusieurs mécanismes de prévention et de traitement des difficultés. D’une part, le Tribunal de Grande Instance peut désigner un mandataire pour évaluer la situation financière de la copropriété, ainsi que l’état de l’immeuble, et ébaucher un plan pour rétablir l’équilibre financier, tout en garantissant la sécurité des habitants. D’autre part, si les difficultés sont actées, il peut nommer un administrateur provisoire, qui échelonnera l’apurement des dettes, voire lancera des travaux rendus obligatoires par la situation.
C’est à la clôture des comptes que le syndic doit saisir le Président du Tribunal de Grande Instance, si les impayés dépassent 25% des sommes exigibles (et même 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots). Au cas où le syndic ne procède pas à cette saisine, des copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat peuvent saisir le tribunal en référé.

 

 

Quelles difficultés au niveau de la copropriété peuvent mettre en danger une vente ?

Le nombre de procédures judiciaires lancées à l’encontre de copropriétaires en défaut de paiement a augmenté de 38 % en 10 ans : de 21 400 en 2004, le nombre de procédures a atteint 29 440 en 2014. Selon l’ANAH, le nombre de copropriétés en difficulté représente environ 15% de l’ensemble en France. Avec la crise, le nombre d’impayés augmente et plus les copropriétés sont réduites, moins elles peuvent mutualiser ces pertes.

« Les problèmes qui peuvent retarder, voire annuler une vente, ne sont pas si fréquents » explique Hervé Pelon, de l’Agence Laforêt Prestige de Garches (92). « On peut parfois être confrontés à des problèmes liés à l’attribution des lots (parking ou cave) dus par exemple à des échanges réalisés dans le passé et non officialisés auprès du syndic, ou liés à l’annexion illégale de parties communes (comme le couloir d’une cave ou l’annexion d’un balcon transformé en véranda). Toute modification devant être votée par l’Assemblée générale des copropriétaires, voire faire l’objet d’une refonte du règlement de copropriété, certains propriétaires « oublient » de déclarer les travaux, ce qui provoque des litiges au moment de la vente.

Si les impayés suscitent des interrogations, les problèmes se règlent en toute légalité au moment de la vente : on retient tout simplement le prix des impayés sur le prix de vente. Et face à un mauvais payeur, le syndic a le droit de faire vendre le bien pour rembourser les impayés. Il faut en réalité bien distinguer les retards de paiement qui certes sont de plus en plus fréquents, des défauts de paiement qui suscitent des procédures bien plus lourdes, mais sont beaucoup plus rares. »

De son côté, Cyril Caffin de l’Agence du Golf de la Grande Motte considère que « les litiges ne sont pas plus nombreux qu’avant ». Il est certes conscient que « la Grande Motte est particulièrement privilégiée, avec des copropriétaires plutôt aisés et généralement retraités, donc avec du temps pour accompagner le syndic et le conseil syndical dans la résolution des éventuels problèmes et avec des fonds de roulement importants. Mais les problèmes d’impayés, qui font souvent suite à un accident de la vie – décès ou séparation, perte d’emploi – n’ont que peu d’impact sur les ventes de biens. Ils relèvent surtout de problématiques financières qui engagent la copropriété à payer pour les mauvais payeurs. Dans la réalité, cela ne dure jamais bien longtemps. Sinon, la copropriété dispose de nombreux outils pour se défendre et faire valoir le droit. »
Précision : le paiement des charges n’implique pas de solidarité entre les propriétaires. En clair, un syndic ne peut mutualiser les charges impayées auprès de l’ensemble des copropriétaires. Mais il peut mettre aux voix la création d’un fonds de solidarité, lors d’une assemblée générale. Si un tel dispositif est adapté, les sommes avancées seront remboursées dès lors que la copropriété a recouvré les impayés.

Plus d’informations :

Des conseils des notaires pour l’achat d’un bien en copropriété :
http://www.notaires.paris-idf.fr/achat-immobilier/acheter-un-bien-immobilier-dans-une-copropriete

Un article du Monde sur les difficultés des copropriétés :
http://www.lemonde.fr/economie/article/2015/11/29/coproprietes-en-difficulte-les-signes-qui-doivent-vous-alerter_4819889_3234.html

Et les dispositifs de prévention rendus possibles par la Loi Alur :
http://www.logement.gouv.fr/coproprietes-en-difficulte

 

Christine Barbet

Responsable événements et formations en ligne de Meilleurs Agents

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