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DPE : tout comprendre pour accompagner au mieux vos clients

Business Conjoncture immobilière 5 min.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un acte bien connu des professionnels de l’immobilier. Mais depuis l’été 2021, les évolutions qui entourent ce document sont nombreuses. On récapitule pour vous aider à y voir plus clair.

Le DPE, un document obligatoire… et opposable

Depuis 2006, le DPE est le seul diagnostic immobilier obligatoire en cas de vente d’un logement (et depuis 2007 pour une mise en location de plus de quatre mois par an). Il permet de déterminer deux critères essentiels. D’une part, la consommation énergétique annuelle du logement, avec une étiquette énergie notée de A (moins de 51 kWh/m2) à G (plus de 450 kWh/m2). Ainsi que l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre. C’est ce qu’on appelle l’étiquette climat, dont les résultats sont également classés de A (moins de 6 kilos équivalent carbone/m2) à G (plus de 80 kilos équivalent carbone/m2). 

Le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique est en outre devenu opposable. C’est-à-dire qu’il engage la responsabilité légale du propriétaire du logement, qu’il soit vendeur ou bailleur, ainsi que celle du diagnostiqueur qui a établi le document. En cas d’erreurs ou d’informations erronées, le nouvel acquéreur (ou le locataire) pourra se retourner contre eux pour préjudice. Si le logement a été classé E alors qu’il aurait dû être classé F par exemple, le propriétaire peut se voir dans l’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique… à ses frais. 

Le saviez-vous ?

Le coût du DPE est à la charge du propriétaire vendeur ou bailleur. Son montant est compris entre 100 et 250 euros selon la taille du logement. 

Le DPE présent dans les annonces immobilières

Le professionnel de l’immobilier doit s’assurer de l’existence et de la validité du DPE. Il doit donc scrupuleusement vérifier les informations fournies par le vendeur ou le bailleur. Il peut en outre jouer le rôle d’intermédiaire en faisant lui-même appel à un professionnel certifié pour établir le DPE si le propriétaire le lui demande. Il faut alors établir un contrat le stipulant. 

Autre nouveauté. Les professionnels de l’immobilier sont dans l’obligation de faire apparaître les étiquettes énergie et climat dans toutes leurs annonces, de manière visible et en couleur. Et ce, que ces annonces se trouvent en vitrine, sur le site de l’agence, sur les réseaux sociaux ou sur des sites spécialisés, comme SeLoger, Logic-Immo ou Meilleurs Agents

Depuis le 1er janvier 2022, la mention « Logement à consommation énergétique excessive » doit également figurer dans les annonces pour les biens classés F ou G. Les annonces immobilières de biens à usage d’habitation (vente ou location) doivent aussi depuis cette date indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques. Les professionnels devront également préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisée pour établir cette estimation. Objectif : intégrer la consommation énergétique dans les critères de choix des clients.

Source : ministère de la Transition écologique
Source : ministère de la Transition écologique

Et en cas de manquement du professionnel de l’immobilier ?

Si l’agent immobilier manque à son obligation d’afficher la performance énergétique dans une annonce immobilière, les dispositions de droit commun s’appliquent. Sur le plan civil, le dol peut résulter de la dissimulation d’un fait qui aurait conduit l’acquéreur à ne pas acheter ou louer un bien ou à le faire à un prix moindre, si le fait avait été connu. La sanction ? La nullité de l’acte ou la réduction du prix. Sur le plan pénal, une publicité de nature à induire en erreur (article L121-1 du Code de la consommation) peut conduire jusqu’à deux ans de prison et 300 000 euros d’amende.

Une annonce erronée ou incomplète peut aussi ternir la réputation du professionnel qui l’a rédigée.

Comment sont calculées les notes du DPE ?

Depuis l’été 2021, le mode de calcul des diagnostics de performance énergétique a évolué pour être plus précis et plus fiable. Toutes les caractéristiques du logement sont désormais prises en compte : les équipements de production de chaleur, d’eau chaude sanitaire, de ventilation, de climatisation et d’éclairage. Mais aussi l’année de construction du bâtiment, le type de bâtiment, son orientation ou encore le département et même l’altitude. 

Considérée comme imparfaite car dépendante du mode de vie des ménages, la méthode de calcul sur facture n’est plus utilisée. La Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) estime qu’à terme, 40% des biens devraient changer de classe entre l’ancien et le nouveau DPE.

Le saviez-vous ?

À partir du 1er janvier 2023, les passoires thermiques (les logements classés G sur le DPE) seront interdites à la location. Dès 2028, les logements classés F seront à leur tour concernés par cette interdiction.

Qui réalise le diagnostic de performance énergétique ? 

On recense 8 000 professionnels certifiés en France pour mener à bien les DPE. Ceux-ci doivent répondre à des conditions strictes de compétence, d’assurance (article L 127-6 du Code de la construction et de l’habitation), d’impartialité et d’indépendance.Les diagnostiqueurs immobiliers proposent directement leurs services auprès des intermédiaires immobiliers.

Le professionnel de l’immobilier mandaté par le propriétaire vendeur ou bailleur a bien sûr obligation de tenir le DPE à la disposition de tout candidat à l’achat ou à la location. Ce document doit ensuite être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Ou au contrat de location. À ce titre, le diagnostic de performance énergétique doit être joint au dossier de diagnostic technique.

Un document valable dix ans

Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans. Une période transitoire est instaurée pour les DPE réalisés avant cette date. Ainsi, les diagnostics effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valides jusqu’au 31 décembre 2022. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu’au 31 décembre 2024. Par ailleurs, il ne sera pas possible d’exiger d’un vendeur ou d’un bailleur la réalisation d’un nouveau DPE si celui qui est fourni est toujours valable.

Des travaux de rénovation énergétique… en option

Le DPE inclut désormais une série de recommandations de travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du bien. Ces travaux font l’objet d’une estimation chiffrée et les différents dispositifs de subvention sont annexés au document. Si le propriétaire n’a pour l’heure aucune obligation de réaliser lesdits travaux, il peut être opportun de lui conseiller d’en réaliser quelques-uns. Un mauvais diagnostic (E, F, G) fait en effet drastiquement chuter le prix de vente du bien. Là encore, aiguillez vos clients vers des artisans certifiés RGE.

Karin Scherhag

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