Crédits immobiliers : ce que la crise sanitaire change

Alors que la crise sanitaire semble accoucher d’une crise financière, la question des crédits immobiliers cristallise les inquiétudes de nombreux vendeurs. Au cœur de leurs préoccupations : les conditions d’octroi pour les acheteurs, condition sine qua none à toute vente immobilière. En tant qu’agents immobiliers, pour assumer pleinement votre rôle au sens du parcours des vendeurs, il est essentiel que vous ayez bien en tête les différentes forces qui sont à l’œuvre aujourd’hui. Voici un éclairage sur la situation.

1. Covid-19 : le secteur de l’emploi est malade :

L’épidémie a fait exploser le recours au chômage partiel. Si cette solution a permis de limiter la casse pour les entreprises, elle a été synonyme de réduction des salaires pour beaucoup d’actifs, qui ont touché en moyenne 70% de leur salaire brut horaire. Une baisse drastique de leur pouvoir d’achat, pour un coût de la vie stable (les prix des loyers et des produits de première nécessité n’ont pas reculé, bien au contraire). Alors que la France est frappée par une seconde vague épidémique, il est difficile d’envisager une remontée du pouvoir d’achat et de l’emploi à court terme. Il devient donc délicat d’identifier des acheteurs fiables, car une grande partie de la population active peut-être sujette à des baisses de salaires ou des faillites d’entreprise. Conséquence : les banques font preuve de prudence – et les autorités les y encouragent.

 

D’abord, les autorités incitent les banques à être plus prudentes [quand elles octroient des crédits – NDLR]. Ensuite, elles ont besoin de se rassurer vis-à-vis d’une situation sanitaire très floue, avec une visibilité compliquée par les nouvelles consignes sanitaires. Enfin, il y a une montée des risques. Notamment des personnes […] qui seront peut-être, demain, confrontées à des risques de défaillance de leur employeur. Donc les banques sont assez frileuses, et elles demandent plusieurs éléments nouveaux concernant les preuves de solvabilité et les projets proposés par les clients.

2. Mille et une raisons de refuser un crédit 

Le constat est sans appel : les banques ont refusé deux fois plus d’octrois de crédit en 2020 (10,7%*) qu’en 2019 (5,5%*). Or, un refus de crédit, c’est un acheteur laissé sur le carreau et, par extension, un vendeur forcé à patienter.

Plusieurs facteurs expliquent cette frilosité du secteur bancaire, tels que le manque de visibilité sur l’avenir. Avec des risques d’insolvabilité des acheteurs et de faillite des employeurs, mais pas seulement.

Les banques sont aussi sujettes à une réglementation plus stricte, émise par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). L’organisme leur a transmis des recommandations sur les crédits immobiliers. Ainsi, les banques doivent s’assurer que le taux d’endettement de leur client ne dépasse pas 33%, et elles n’octroient plus de prêts dont la durée dépasse 25 ans.

Enfin, les banques sont en pleine transformation, et leurs relations avec les courtiers doivent être redéfinies. Les taux d’intérêts bas, dont les acheteurs ont profité ces dernières années, ont fait baisser leur rentabilité et les ont précipitées vers une mutation. Des agences vont fermer, et les banques se préparent à proposer de nouveaux services. Une métamorphose qui va prendre du temps et au terme de lequel le secteur bancaire pourrait tenter de reprendre la main sur le business des courtiers : le crédit immobilier. D’après Philippe Gattet, directeur d’études chez Xerfi, « l’intermédiation [les courtiers – NDLR] coûterait trop cher aux banques, qui ne margent pas suffisamment sur le crédit à l’habitat.”Cela expliquerait le soudain intérêt du secteur bancaire pour les prêts immobiliers.

Je pense qu’il y a une volonté des pouvoirs publics et des acteurs de l’économie, de se positionner en confiance. […] Et concernant l’immobilier, il y a des besoins primaires à satisfaire, donc il va falloir être là, il va falloir que le marché se calme en termes de prix. 2021 va être une année de transition, compliquée mais qu’il y aura quand même une activité qui va subsister. […] Je suis confiant sur ce qui va se passer après.

Il n’est pas évident d’être optimiste, au cœur d’une crise sanitaire, dont on commence à mesurer les impacts financiers. Mais le beau temps vient après la tempête. Le secteur immobilier continue de montrer une certaine stabilité, et les mutations des secteurs bancaires et des intermédiaires devraient ouvrir la voie à de nouveaux crédits immobiliers, à moyen terme.