La rentabilité locative est l’élément principal qu’évalue un investisseur avant d’acheter un bien immobilier dans l’objectif de le louer et ainsi obtenir un placement intéressant pour son argent. Les sentiments liés à un achat immobilier ne sont pas du tout les mêmes. Quand on décide d’investir dans un but locatif, il est important de se renseigner sur la manière dont on veut le faire. Il est évident de louer à l’année est bien différent de louer de manière saisonnière. But, attentes, rentabilité, implication personnelle… Toutes ces questions se posent. Meilleurs Agents a enquêté pour vous aiguiller.
Les avantages de l’investissement locatif
Dans une optique retraite, la pierre, placement de long terme par excellence, occupe une place de choix pour vos clients. Le scénario idéal est celui où le prospect achète un logement locatif autour de ses 45 ans, avec un crédit remboursable sur 15 ans.
Il achève ainsi de payer le bien au moment où il quitte la vie active, les loyers perçus jouant ensuite les compléments de pension. Entre-temps, comme la loi l’autorise, les investisseurs peuvent opter pour le régime fiscal du «réel» où des déductions d’intérêts d’emprunt des loyers encaissés sont possibles, mais également les assurances, les taxes foncières, les frais de gestion et autres travaux, réduisant chaque année le montant de leur impôt sur le revenu. Les taux de crédit étant historiquement bas (inférieurs à 1,25% sur 15 ans), c’est le bon moment pour les prospects de se lancer !
A l’heure où il est désormais acquis que les actifs d’aujourd’hui toucheront moins de revenus une fois à la retraite, la perspective de pouvoir maintenir son pouvoir d’achat grâce aux revenus locatifs est intéressante. Cet élément peut complètement être un argument de vente.
A cela s’ajoute la possibilité d’habiter le bien immobilier à l’issue d’un bail ou d’y mettre ses enfants. Le logement peut être attribué à ses proches (descendants ou ascendants) pour leur permettre d’être logés convenablement et avec un loyer attractif. L’investissement locatif devient alors un moyen d’aider ses proches à une époque où il devient très difficile de se loger en France, du fait du renchérissement des loyers et des prix immobiliers sur les dernières années. De plus, investir dans l’immobilier en ayant une approche à long terme permet de se constituer un patrimoine qui pourra ensuite être transmis.
Grâce aux loyers qu’il perçoit, l’investisseur qui loue son bien peut alors rembourser le crédit immobilier, et même ses charges dans certains cas. À l’échéance de ce prêt il devient le détenteur d’un patrimoine, alors que sa mise de départ était parfois très faible. Le rendement lui, peut être excellent ! C’est un bon argument de vente en faveur de l’investissement à caractère locatif.
Les avantages de la location saisonnière
Avec une location en meublé saisonnier, surtout si elle porte sur une petite surface, le rendement est bien supérieur, mais il devra respecter certains plafonds, même si la justice a annulé récemment les arrêtés fixant l’encadrement des loyers à Paris. Les charges, quant à elles, sont déductibles des revenus locatifs, que ce soit les intérêts d’emprunt, les charges de fonctionnement, l’amortissement des murs ou les travaux concédés.
La première raison qui pousse un investisseur à opter pour le locatif saisonnier se situe en termes de revenus. Ce type d’investissement est reconnu jusqu’à deux fois plus rentable qu’un investissement locatif traditionnel. Ce peu donc être une bonne réponse à la question "Comment investir dans l'immobilier ?". Si un prospect doute quelque peu quant à la rentabilité d’un, il peut être bien de lui rappeler que le rendement locatif grimpe à plus de % à Paris. D’autant que, comme le précédent, il peut être entièrement financé par un prêt pour investissement locatif et permet, au bout de quelques années, de continuer de bénéficier des revenus locatifs tout en devenant propriétaire du bien. Ces locations saisonnières peuvent parfois aller jusqu’à représenter de véritables revenus lorsque certains biens immobiliers se louent jusqu’à 150 euros la nuit. De plus, avec des périodes courtes de location, le risque d’impayé est quasi nul, d’autant plus que la grande majorité des locations sont payées en ligne avant d’entrer dans l’appartement.. Il est bon de noter également que la courte durée de la location incite les vacanciers à respecter les lieux ne serait-ce que pour récupérer leur caution. Meilleurs Agents a calculé pour vous le taux de rentabilité à Paris, Lyon et Bordeaux. 4 mois de location saisonnière (limite légale dans ces trois villes) sont généralement équivalents à la rentabilité pour 12 mois de location classique, et même supérieur à Lyon.
“La location saisonnière pendant les vacances d’été peut véritablement aider les propriétaires à faire face à leurs charges annuelles. De plus, dans ces villes où les prix immobiliers ont connu des augmentations spectaculaires ces dernières années, la location saisonnière est aussi une option intéressante pour les primo-accédants, contraints de s’endetter fortement” commente Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
Meilleurs Agents a calculé le nombre de jours pour rembourser ses charges annuelles dans 3 villes : Paris, Lyon et Bordeaux.
Meubler un appartement de tourisme peut se révéler très intéressant. En plus d’une réduction d’impôts , il permet une exonération de la taxe professionnelle normalement applicable aux loueurs de biens immobiliers. Attention, ceci n’est possible que si le bien mis en location de vacances est aussi considéré comme une résidence secondaire que le propriétaire est censé occuper au moins une fois dans l’année. En contrepartie, la taxe d’habitation ou la contribution économique territoriale devra être payée. La location longue durée peut en réalité être assimilée à la location d’un appartement ou d’une maison non meublée. La location de courte durée est considérée comme une location saisonnière. La location de vacances offre une plus grande liberté : le logement n’est pas soumis à un bail et occupé sur au moins 3 années. En tant que propriétaire, il est possible de disposer du bien à tout moment (ou presque). Il est également possible d’en jouir pour les vacances et ainsi en faire profiter ses proches. Ainsi, il faut faire preuve de persuasion et évoquer ses arguments non négligeables lors d’une vente. Avec une location de courte durée, selon sa situation géographique et l’attrait de sa région, le rendement économique est nettement supérieur à celui d’une location longue durée. Sur certaines communes, le prix de la location d’un mois en longue durée est le plus souvent appliqué à la semaine pour une location de vacances. Les bénéfices peuvent donc être quasiment multipliés par quatre à condition d’avoir des locataires tout au long de l’année.
La location saisonnière permet de rembourser les charges annuelles de copropriété et même les mensualités de crédit !
Premier enseignement de l’étude Meilleurs Agents : la mise en location de son bien pour une quinzaine de jours permet généralement de rembourser ses charges de copropriété annuelles, dont le montant moyen varie selon les villes (1 600 € à Paris, 880€ à Lyon et 760€ à Bordeaux). Exemple : dans le quartier Chartrons/Grand-Parc, une nuitée en location saisonnière coûte en moyenne 56€. Ainsi, il suffit de 14 nuitées pour amortir le montant des charges.
Dans les quartiers très attractifs où les prix de la location sont plus élevés, le nombre de nuits est moindre : 12 dans le quartier Champs Elysées, 11 dans le quartier Hôtel de Ville/Quinconces (Bordeaux) et même 10 dans le quartier Cordeliers/Jacobin (Lyon).
Dans le cadre d’un logement acquis entièrement à crédit, Meilleurs Agents a également étudié le nombre de jours de location nécessaire pour rembourser une mensualité. Les résultats sont cette fois-ci plus hétérogènes, puisqu’ils dépendent à la fois du prix de la nuitée et du prix immobilier dans chaque quartier. Il faudra compter entre 18 jours (quartier Gaillon) et 29 jours (Père Lachaise) à Paris. En revanche, dans les deux métropoles régionales, moins de deux semaines de location suffisent à rembourser une mensualité dans certains quartiers : c’est le cas dans le quartier de la Gare Saint-Jean (Bordeaux) et à Villette/Gare, La Sarra/Saint-Just, Gorge de Loup, Monplaisir, Cordeliers (Lyon).
En revanche, il est important de noter qu’il est possible de louer son appartement toute l’année dans les autres villes françaises. La rentabilité peut donc être maximisée.
Florent, ce jeune quadragénaire, a décidé d’acheter un studio de 12 m2 d’une valeur de 40 000 euros dans le centre de Rouen dans le seul but de louer. Il a d’abord pensé louer de manière classique à un étudiant mais s’est finalement ravisé sur de la location saisonnière. “Airbnb me rapporte 10 000 euros par an, cela me revient au même que si je louais de manière traditionnelle. Cependant, du fait qu’il soit souvent visité, mon appartement est bien mieux entretenu ce qui m’évite de mauvaises surprises comme dans la location simple. Mon studio est loué environ 25 jours par mois soit 90% de l’année. ” affirme le propriétaire. La nuit dans le studio tout équipé de Florent coûte entre 35 et 50 euros toute l’année. Après 5 mois de travaux et 7000 euros investis dans son bien, il vient de racheter un autre studio pour, il l’espère, lui faire connaître le même rendement.
Le home staging pour convaincre les prospects, vous y avez pensé ?
L’acquéreur prend sa décision dans les 90 secondes de la visite. De cette idée est né le home staging. Il s’agit d’attirer l’attention sur les points forts du bien afin de le vendre rapidement et au meilleur prix possible. La démarche semble rentable, mais est-ce un effet de mode ou un investissement judicieux ?
Proposer à son client, qui a des difficultés à louer son bien ou qui souhaite investir à but locatif, d’accueillir une prestation de home staging, est un atout pour l’agent immobilier. En effet, le bien étant valorisé, la location sera plus simple et le rendement bien meilleur. Autre possibilité, un home staging 100% virtuel grâce aux solutions de 3D qui permettent de simuler une « rénovation » partielle ou complète du bien en question. Que ce soit en format photo HD ou avec une visite virtuelle 360°,(voir article de visites virtuelles) les prospects se projettent mieux dans le bien dépersonnalisé ou justement personnalisé de manière à le louer en Airbnb. C’est un argument de taille pour tout agent immobilier. Il est nécessaire de mettre en avant les options possibles en termes de rénovation et d’aménagement, afin d’attirer le maximum de clients. Il ne faut pas confondre le home staging avec la décoration d’intérieur, et encore moins l’assimiler à une rénovation du bien destiné à la vente. Il s’agit simplement d’attirer l’attention de l’acquéreur potentiel sur ses points forts. Le tout, avec des moyens dont les home stagers s’accordent à dire qu’ils ne doivent pas dépasser 1 ou 2% de la valeur du bien.
La solution du home staging peut donc vite devenir un allié de poids pour votre communication et chiffre d’affaires. Elle vous permet notamment :
- De vous démarquer de la concurrence
- D'obtenir plus de mandats exclusifs
- De limiter les négociations de prix
- De garantir à vos clients des résultats plus rapides
Le constat est simple. En règle générale, on peut s’attendre à générer entre 1,5 à 3 fois plus de rentabilité en louant de manière saisonnière plutôt que de manière traditionnelle. La location saisonnière meublée est donc plus rentable, principalement dans les grandes villes touristiques françaises. Assez logique pour le pays le plus touristique du monde !
À qui le tour ?
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)