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La qualité des photos est un enjeu crucial pour les agences, une annonce avec de belles photos attire davantage d’acquéreurs et augmente les chances de vendre un bien rapidement. Alors que 80% des agents immobiliers réalisent leurs photos d’annonces eux-mêmes, François-Xavier PRÉVOT, photographe professionnel dans la région PACA, livre quelques précieux conseils à consommer sans modération.
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1. Équipez-vous !

Même si les appareils photo compacts et les Smartphones ont fait beaucoup de progrès ces dernières années, le résultat obtenu ne sera jamais à la hauteur d’un appareil professionnel.

“Pour environ 500 euros, vous pouvez vous offrir un appareil photo Reflex de qualité qui dispose d’un minimum de réglages ajustables (Sensibilité ISO, ouverture du diaphragme, durée et correction d’exposition…)“ observe François-Xavier Prévot. “À ce prix là, vous pourrez adapter un objectif grand angle, indispensable pour vos prises de vues d’intérieurs où vous manquez de recul (chambres, salle de bains…). La qualité de vos photos fera un bon en avant !”

PRATIQUE
4 modèles d’appareils Reflex actuellement proposés à moins de 500€ :
CANON EOS 1200D + EF-S 18-55 mm f/3.5-5.6 IS II reflex numérique
CANON EOS 100D + EF-S 18-55 mm f/3.5-5.6 IS STM reflex numérique
NIKON D3300 + 18-55 mm VR II reflex numérique
NIKON D5200 + 18-55 mm VR II reflex numérique

2. Une question d’angle

Prenez vos photos à environ 1m50 du sol pour montrer à la fois le sol et une petite partie du plafond et donner au futur visiteur une idée du volume de la pièce. Comme le rappelle François-Xavier Prévot : “Ne choisissez pas un point de vue trop bas (votre client ne fera pas la visite à genoux), ni trop haut (il ne la fera pas non plus sur des échasses), votre pièce sera écrasée dans les deux cas.”

Enfin, cerise sur le gâteau, utilisez des accessoires pour faire un “champ-contrechamp” comme au cinéma. “Photographiez la même pièce depuis deux angles opposés, en veillant à inclure sur les deux photos un même objet facilement reconnaissable (une lampe, un bibelot, un pot de fleurs…). Cela permettra à votre futur visiteur de mieux se repérer dans la pièce.”

3. Capitalisez sur la visite d’évaluation

Le rendez-vous d’évaluation est le moment idéal pour préparer votre reportage photo. “Profitez de cette première visite pour identifier les éléments à mettre en avant et pour repérer l’horaire idéal pour vos prises de vue en fonction de l’exposition du bien,” conseille François-Xavier Prévot. “N’hésitez pas à faire part de vos observations au propriétaire et à lui rappeler que vos prestations incluent la réalisation d’un reportage photo,” ajoute-t-il.

C’est ce qui s’appelle faire d’une pierre deux coups : vous prouvez votre valeur ajoutée avec un service que peu d’agences concurrentes proposeront et doublez vos chances de signer un mandat en prévoyant dès maintenant un nouveau rendez-vous.

4. Jouez les fées du logis

Pour que vos clichés soient réussis, le rangement et la propreté du bien sont déterminants. Vous pouvez gagner du temps en sensibilisant le propriétaire à ces sujets au moment de planifier votre venue, mais prévoyez dans tous les cas 30 à 45 minutes supplémentaires pour préparer le bien. Notre photographe professionnel se montre intraitable à ce sujet : “débarrassez, déblayez, balayez, tirez les dessus de lit froissés, enlevez les meubles et bibelots inutiles qui surchargent les pièces. Retirez les photos de famille, souvenirs de vacances, photo de classe du petit dernier… Bref, privilégiez le minimalisme et le style épuré.”

En faisant de la place, vous aiderez vos prospects à se projeter et optimiserez vos chances de déclencher des visites. Cependant, ne tombez pas non plus dans l’excès inverse, il est plus difficile de vendre un appartement ou une maison vide. “Autant que possible, prenez certaines photos avant le départ des occupants et gardez en tête qu’un minimum de meubles placés aux bons endroits permet d’accrocher le regard et d’estimer la taille d’une pièce,” conclut Monsieur Prévot.

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5. Utilisez les coins et restez souple

Pour donner une impression de relief et de profondeur, visez en diagonale : “Evitez les points de vue centraux qui écrasent les perspectives, la pièce paraîtra plus spacieuse,” prévient notre spécialiste.

Pour un rendu optimal, soignez votre posture : “dos au mur, jambes légèrement pliées et écartées, tout en gardant une respiration ample (pour éviter le “flou de bouger”)”. N’oubliez pas de prendre un cliché depuis chacun des coins de chaque pièce, “en évitant évidemment les angles peu photogéniques.”

6. Faites vivre les pièces, mais pas toutes !

Pour aider l’acheteur potentiel à se repérer, pensez à relier les pièces les unes aux autres : “Montrez sur une même photo que la cuisine débouche sur l’entrée, que la chambre des enfants donne sur la chambre des parents ou que l’on peut rejoindre la salle de bains depuis le salon.”

Ne prenez jamais en photos les toilettes, le dressing ou les chambres d’enfants qui débordent de jouets… En revanche, apprenez à vous “contorsionner” dans la baignoire ou la douche pour les petites salles de bains et si votre appareil est muni d’un écran orientable, n’hésitez pas à vous en servir pour ne pas vous prendre en photo dans le miroir…

7. Restez dans le monde réel

La tentation est grande de se procurer un objectif “trop” grand angle (14 mm pour un Reflex professionnel ou 10mm pour un Reflex grand public, par exemple), attention à ne pas tomber dans le piège. “Ces objectifs déforment les lignes et la géométrie des pièces,” prévient François-Xavier Prévot. “Ils s’éloignent de la réalité et produisent un rendu amateur. Pire, ils peuvent même créer une illusion d’optique par rapport aux dimensions réelles des pièces,” conclut-il. Attention à ne pas provoquer de déception chez vos visiteurs qui risqueraient de se sentir trompés au moment de la visite…

De même, la technique du HDR (“High Dynamic Range”) est à la mode mais est à éviter si vous ne la maîtrisez pas complètement. Ce procédé permet, grâce à un logiciel spécifique, de “fusionner” plusieurs photos prises à des expositions différentes. Le risque selon notre expert ? “Des couleurs beaucoup trop saturées et des photos à l’apparence irréaliste, plus proches de la peinture ou du dessin que de la photo. Cette technique est très délicate à maîtriser et peut donner un aspect surnaturel à vos photos que les acquéreurs risquent de mal interpréter. Restez simple !”

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8. LUMIÈRE !

Utilisez au maximum l‘éclairage naturel du lieu. Pour cela, choisissez avec soin les plages horaires du reportage pour trouver la meilleure exposition. Pensez à consulter la Météo la veille du reportage et à reporter un rendez-vous en cas de mauvais temps. “Au besoin, revenez une deuxième fois juste quelques minutes pour prendre quelques clichés supplémentaires à des horaires différents. Vous montrerez ainsi que le bien est naturellement lumineux,” conseille M. Prévot.

Évitez à tout prix de prendre vos photos trop tard le soir (ou, pire, la nuit), “vous seriez obligé d’allumer les lumières, ce qui, tout en donnant un aspect “Cosy” et chaleureux aux pièces, risquera de vous desservir,” prévient-il. En effet, vos prospects risquent d’avoir l’impression que le bien est trop sombre si toutes les lumières ont été allumées sur les photos. Enfin, ouvrez tout en grand : “rideaux, fenêtres et porte-fenêtres pour permettre de laisser entrer un maximum la lumière et admirer la vue.”
Si malgré tout, vous manquez encore de lumière, utiliser un flash Cobra (orientable comme la tête d’un serpent) et dirigez-le vers le plafond plutôt que droit devant vous.

9. N’ayez pas peur du contre-jour

Vous serez souvent obligé de prendre des photos montrant à la fois l’intérieur et l’extérieur d’une pièce, surtout lorsqu’elle donne sur un élément extérieur notable : des espaces verts, la mer ou les montagnes environnantes. Dans ce cas, ne faites jamais la mise au point sur la lumière extérieure car votre photo sera sous-exposée (ou pire, toute noire). Ne visez pas non plus l’intérieur de la pièce, car, à l’inverse, votre photo sera surexposée et la vue sur l’extérieur deviendra invisible car “brûlée”.

Pour François-Xavier Prévot, il existe une solution infaillible en cas de contre-jour : “Faites votre mise au point sur une partie intermédiaire, c’est à dire ni trop claire ni trop sombre (rien de tel que “la Voie du Milieu”). Appuyez en même temps avec le pouce sur la touche “AEL” (ou étoile * sur un CANON) pour mémoriser l’exposition à cet endroit (même hors cadre), recadrez tranquillement et prenez votre photo. L’exposition de votre photo sera plus homogène.”

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10. Les mauvaises photos tuent les bonnes

Au moment de mettre en ligne votre annonce, gardez en tête que rien ne sert de tout montrer. L’objectif étant de susciter l’intérêt de vos acquéreurs potentiels, mieux vaut afficher une sélection de photos bien choisies plutôt qu’un état des lieux exhaustif. “Concentrez-vous sur les points forts du bien, mettez en avant les éléments qui illustrent sa personnalité, son style propre,” commente M. Prévot.

Selon notre expert, “il est toujours plus profitable (et plus rapide) d’afficher uniquement 4 à 5 photos réussies sur une annonce, plutôt que de les noyer au milieu d’une dizaine de clichés de qualité moyenne.”

Bonus : Communiquer mieux pour gagner plus ?

En matière d’annonces immobilières particulièrement, l’exposition de vos biens sur les supports les plus consultés est primordiale, mais la qualité de vos annonces l’est toute autant. Dans le cas présent, la qualité est parfois plus rentable que la quantité. Les services d’un photographe professionnel représentent un coût très raisonnable lorsqu’il s’agit d’un spécialiste local (100 à 150 € en général) et vous permettront à coup sûr d’attirer l’attention des acquéreurs potentiels habitués à naviguer parmi des photographies peu alléchantes.

En réalisant régulièrement ce type d’opération (même pour des Mandats non exclusifs), vous augmenterez également vos chances de vendre (surtout si vous êtes en concurrence avec d’autres agences) tout en donnant une image qualitative de votre agence auprès des vendeurs qui recherchent une agence pour commercialiser un bien similaire… Une idée à tester sur certains de vos mandats stratégiques ?

Notre Expert

Portrait expert photos d'annonces immobilièresFrançois-Xavier Prévot est photographe professionnel, spécialiste reconnu des photos immobilières depuis 12 ans à Marseille et en Région PACA. Il propose aux agences des reportages photos professionnels à partir de 99€ ainsi que des formations sur mesure pour les agents immobiliers.

Contact : 04 91 71 96 41 / fxprevot@aliceadsl.fr
Exemples de réalisations : http://www.photographe-marseille.eu
Photos : © François-Xavier PRÉVOT 2015 – Reproduction interdite



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