Comment et pourquoi évoluent les taux d’intérêt ?

L’année 2016 aura finalement été exceptionnelle pour le marché immobilier. Un communiqué du Conseil supérieur du notariat, publié mi-décembre 2016, donnait déjà la mesure de ce succès : le volume de vente de logements a progressé de 11% sur un an, atteignant 838 000 transactions en septembre 2016. Le nombre de transactions enregistrées sur l’année 2016 devrait ainsi dépasser les 850 000 unités, toujours selon les notaires, et donc être supérieur aux chiffres records de 2006. De telles performances s’expliquent avant tout par la baisse continue des taux d’intérêt d’emprunt.

Des prix corrigés et des taux d’intérêt au plus bas

En effet, depuis 2012, les acheteurs ont bénéficié à la fois de la correction des prix sur la quasi-totalité des villes françaises et de la baisse spectaculaire des taux d’intérêt : ceux-ci ayant été divisés par 3 , passant en moyenne de 4,5% à 1,5%. Certains acheteurs auront même profité de taux d’intérêt inférieurs à 1% sur 20 ans. Enfin, comme nous l’expliquons dans notre baromètre national des prix de l’immobilier au 1er janvier 2017, la baisse des taux a compensé la faiblesse récurrente de la demande. L’évolution des taux est donc l’un des principaux facteurs d’évolution du marché. Il est ainsi nécessaire de bien comprendre les mécanismes de cette évolution pour anticiper le marché.

Qu’est-ce qui préside à l’évolution des taux d’intérêt ?

L’évolution des taux d’intérêt dépend de plusieurs dynamiques : 1 - D’une part, de la politique des banques centrales, c’est-à-dire de la FED américaine et de la Banque Centrale Européenne (BCE), qui décident des taux directeurs (c’est-à-dire des conditions de refinancement des banques). C'est le principal outil dont dispose la BCE pour influer sur l'octroi de crédits et moduler l'inflation dans la zone euro. Cet instrument, utilisé lors des opérations hebdomadaires de refinancement par la BCE pour alimenter les banques en liquidités, est le véritable baromètre du coût du crédit. En Europe, aujourd’hui, les taux directeurs sont très bas, voire nuls et ont même été parfois, dans un passé récent, plusieurs fois négatifs. Ces taux servent de base à la BCE pour prêter des liquidités à court terme (chaque semaine) aux banques. En retour, ces dernières doivent répercuter l’évolution des taux directeurs sur les taux des crédits proposés à leurs clients pour financer des achats immobiliers. Ces taux directeurs ne cessent de baisser depuis 2011, où ils culminaient à 1,5% : ils ont atteint 0,5% en 2013 et donc 0% en 2016 avant d’augmenter à nouveau en fin d’année. La fixation de ces taux directeurs est corrélée à l’évolution des OAT (Obligations assimilables du Trésor) – emprunts d’Etat contractés sous la forme d’obligations sur une période minimale de 5 ans et maximale de 50 ans, afin de financer les besoins de la nation à long terme (il s'agit donc de titres de dette de l'État). 2 - D’autre part, avec la mondialisation, les possibilités de placement se multiplient. Chaque pays souhaitant attirer le plus possible d’investisseurs, les marchés nationaux se font concurrence en matière de rendement. Ce phénomène devrait contribuer à l’augmentation naturelle des taux. Mais ce serait au détriment des acteurs économiques locaux (ménages et entreprises), qui, dans ce cas, paieraient leurs crédits plus chers. En pratique, ces deux facteurs s’équilibrent donc aujourd’hui en faveur de la stabilité des taux. 3 - Enfin, les taux d’intérêt restent peu élevés du fait des stratégies commerciales des banques, qui elles aussi, se battent pour séduire le plus de clients possible. Après le séisme des subprimes aux Etats-Unis en 2008, les banques sont restées prudentes et ne prêtent qu’à des clients considérés comme solvables et capables d’assumer le prix de l’emprunt. Le taux de défaut est donc particulièrement bas. Par conséquent, le taux d’intérêt (qui, rappelons-le, représente principalement la rémunération du risque en période de faible inflation) reste faible. Peu de volume, donc peu de risque et peu de rémunérations !

Quelles tendances pour 2017 ?

Certains signaux décelés fin 2016 pourraient traduire une évolution du marché. Par exemple, les vendeurs ont eu tendance à relever leurs prétentions financières en fin d’année, ce qui a eu comme premier effet d’allonger le délai moyen de vente et donc de ralentir l’activité. Par ailleurs, les taux d’intérêt moyens sont passés de 1,31% en novembre à 1,34% en décembre. Même si cette hausse reste raisonnable et si les crédits restent très accessibles, certains indicateurs pourraient annoncer une augmentation plus marquée des taux d’intérêt. À l’issue de l’élection du nouveau Président aux Etats-Unis, les taux obligataires sont remontés (notamment à cause des incertitudes liées à l’éventualité d’un retour au protectionnisme) et pourraient donc mécaniquement, comme on l’a vu plus haut, faire grimper les taux immobiliers. Le taux directeur de la FED a ainsi été augmenté d’un quart de point fin 2016 (après 10 années de baisse ou de stabilité) et d’autres hausses pourraient être enregistrées en 2017 pour contrer l’inflation qui fait son retour aux Etats-Unis, notamment à cause de l’augmentation des tarifs pétroliers. En France, l’inflation a atteint 1 ,1% en 2016, soit un « plus haut » depuis 2013 (en cause également : les prix de l’énergie et des denrées alimentaires), alors qu’elle plafonne à 0,8% dans la zone euro. Conséquence, les OAT françaises sont passées de 0,282% en octobre dernier à 0,644% en décembre. Mais la hausse des OAT n’est généralement répercutée sur les crédits immobiliers qu’à hauteur d’un tiers de cette augmentation. Si la tendance est à la hausse, les taux d’intérêt immobiliers ne devraient donc pas remonter spectaculairement cette année, d’autant que cette stabilité soutient la demande. Et la BCE a annoncé prolonger son soutien des marchés jusqu’en mars prochain. On le voit les conditions du marché de l’immobilier restent aujourd’hui favorables. Les banques maintiennent des objectifs de délivrance de crédit similaires à l’activité enregistrée en 2016, soit environ 230 milliards de productions de crédit, ce qui constitue, là encore, un record. Elles devraient donc continuer à proposer des taux peu élevés cette année. D'après notre dernier sondage, vous êtes 89% a pensé que les taux d'intérêt resteront en dessous de 2,5%. Meilleurs Agents prévoit également une hausse limitée des taux des crédits immobiliers à environ 2 à 2,5%, ce qui ne devrait pas décourager les acheteurs, car les tarifs des biens devraient globalement rester stables. Retrouvez l’intégralité du dernier baromètre de l’immobilier de Meilleurs Agents.